Начать новую тему Эта тема закрыта, вы не можете редактировать и оставлять сообщения в ней.  [ Сообщений: 67 ]  На страницу 1, 2, 3, 4  След.
Автор Сообщение
 Заголовок сообщения: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Вс ноя 03, 2013 12:39 am 
Не в сети
Maniac
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Сообщений: 10146
Откуда: Близторонтье
По поводу многочисленных дискуссий на предмет того, что лучше - имея какие-то деньги, продолжать жить в ренте (деньги при этом куда-то инвестировать), либо использовать деньги как даунпеймент, и жить в собственном доме. "Лучше" подразумевается в первую очередь с финансовой точки зрения, плюс со всех остальных тоже, но уже второстепенно, т.к. кроме финансовой, остальные сложно привести к какому-то рационально-объективному знаменателю.

Сначала я думал, что хорошо бы рассматривать даунпеймент 25%, но в связи со сложившейся конъюктурой рынка 25% выглядит уже угрожающей суммой - скорее всего, это будет более $100К, что не у каждого есть в наличии.
Для приближения к реальности предлагаю говорить о 10% даунпейменте - ну $40-50К [s]наверняка у каждого в кубышке есть[/s] наскрести по сусекам гораздо проще.

Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента,
вы "продолжаете жить в ренте" сходного качества, проинвестировав эти деньги (даунпеймент) куда-то по вашему выбору. Если вы принимаете пари, то от вас требуется точно описать "свои инвестиции", чтоб через 5 лет можно было проверить.

Итак.
Всем желающим предлагается бутылка HENNESSY VSOP COGNAC 750ml за следующую точку зрения.

Я полагаю, что купить недвижимость и жить в собственном доме, кроме глубокого психологического удовлетворения, также выгодно и финансово, по сравнению с проживанием в ренте и инвестировании суммы даунпеймента во что-то другое.
Если вы думаете иначе (или просто интересно в данную авантюру ввязаться) - ожидаю такую же ставку за противоположную точку зрения.

Переходим к конкретике :wink:

Я "покупаю" вот этот таунхауз: 52 Goode St, Richmond Hill, Ontario L4S2S2 (район Leslie/Elgin Mills в Ричмонд Хилле).
Место, по-моему, достаточно хорошее: через дорогу - community center, я там на коньках зимой катаюсь, рядом огромная плаза с Costco/Home Depot/Staples и кучей других магазинов, до 404-го хайвея - пару минут езды.

Сначала он был выставлен за $499K, затем цену понизили до $494K, в итоге 21 октября 2013 г. сторговались на $480K (MLS#: N2747095). На рынке он был 27 дней, т.е. особенного ажиотажа в его отношении не было, и подозревать цену нереальной мы не можем - если б цена была заниженной, то он ушёл бы гораздо раньше. Кто связан с real estate - подтвердите, пожалуйста, что эта информация верна.

Дом с новыми stainless steel appliances.
Его, кстати, [url=http://www.torontomls.net/PublicWeb/CL_CF.asp?link_no=51062755.206100&t=l&fm=F]вот здесь посмотреть можно[/url], он там первый в списке. Этот линк перестанет работать через неделю, поэтому вот для потомков данные о продаже (можно кликнуть для увеличения):
[url=http://www.borninussr.ca/images/52goode-1.jpg][img]http://www.borninussr.ca/images/52goode-1s.jpg[/img][/url] [url=http://www.borninussr.ca/images/52goode-2.jpg][img]http://www.borninussr.ca/images/52goode-2s.jpg[/img][/url]

Closing costs:
Я "вкладываю" даунпеймент $48K, плюс, скажем, около $2000 (для ровного счёта) уйдут на адвоката и прочие расходы по закрытию сделки (например, PST на CMHC mortgage insurance).
Плюс $6075 land transfer tax ([url=http://www.landtransfertaxcalculator.ca/]подсчитано здесь[/url]).
Таким образом, всего на закрытие нам надо $56К.

На дом мне надо взять моргидж $432K, к нему добавляется 2% CMHC mortgage insurance, в итоге моргидж получается $440,640.
Я беру займ на эту сумму на 5 лет под 3.5% fixed (25 лет amortization period), что нам даёт платёж $2200 в месяц, при этом через 5 лет я останусь должен банку $380K.
Заметьте, я мог бы взять variable rate, что наверняка дало бы мне более низкий процент, но мне неохота считать все эти изменения в рейте на протяжении 5 лет. Для меня важнее/интереснее не с точностью до полкопейки подсчитать, а просто проверить точку зрения, сделать некий proof of concept.

Налог на недвижимость для него - $3200 в год ($267 в месяц). Предлагаю для упрощения подсчёта считать это величиной постоянной на 5 лет, хотя он реально повышается. Но взамен этого мы ваш рент также будем считать величиной постоянной, хотя он тоже, скорее всего, будет расти.

Дополнительно к расходам на дом добавим property insurance (скажем, 60 долларов в месяц), плюс 73 доллара в месяц на непредвиденные расходы по ремонту (сантехника вызвать или дишвошер новый купить раз в пятилетку). В итоге получаем $2600 в месяц.

Расходы на коммунальные услуги мы не учитываем, т.к. они существуют в обоих случаях (и в ренте, скорее всего, вы их тоже платите отдельно).

Рент подобного таунхауза обойдётся вам порядка $1800-1900 в месяц.
Я основываюсь на данных заключённых сделок по ренту таунхаузов в этом районе за последний год (я запрашивал у знакомого агента статистику). Для подтверждения можете сами проделать тот же поиск.

Т.е. с моей стороны ежемесячные расходы: $2600 в месяц.
С вашей стороны: $1800 в месяц.
Плюс у вас есть оставшиеся $800 в месяц (60 месяцев по $800 = $48К) - чтоб уровнять расходы, их вы можете инвестировать также по своему выбору. Т.к. $800 в месяц будут инвестироваться каждый месяц, т.е. первые 800 будут работать 60 месяцев, вторые 800 - 59 месяцев, ... последние 800 - 1 месяц, то можем рассматривать эти деньги как дополнительную инвестицию $48K, но процент заработанного вами за 5 лет интереса уменьшаем в 2 раза (т.к. в среднем каждый из ваших 60 платежей будет работать всего 30 месяцев).

С ваших инвестиций надо будет заплатить налог на прибыль, т.е. ваша прибыль через 5 лет пойдёт вам в доход, оттуда через 5 лет посчитаем налоги (ну раз уж начинаем придираться к land transfer tax, который я, как first time buyer, платить не собирался). Для упрощения подсчётов давайте вашу зарплату считать $78К в год, как один из порогов [url=http://en.planiguide.ca/tables/ontario/tax-brackets/]онтарийской системы tax brackets[/url] (возможно, через 5 лет будет выше), т.е. ваш доход в 2018-м будет выше на сумму прибыли из ваших инвестиций, и налог для вас будет подсчитан по другой шкале.

Мне же в 2018-м придётся "продавать дом", т.е. будут вычтены расходы на lawyer и real estate agent.
Цену продажи будем рассматривать как среднюю за подобный таунхауз в этом районе, из числа проданных с 1 июня 2018-го по 30 ноября 2018, отбросив максимальную и минимальную цены (т.е. берём все продажи, выбрасываем 2 дома с экстремумами, на остальные считаем среднюю сумму продажи).

Я старался по возможности точно, чётко и недвусмысленно всё подсчитывать и формулировать.
Если вы видите какую-то неточность, или я что-то не учёл - поправьте, пожалуйста.

Далее теперь предлагаю тем, кто хочет принять пари, подтвердить, куда вы конкретно вложите $56K (мои расходы на закрытие сделки) на 5 лет и $48К (разница в ежемесячных платежах за 60 месяцев) на 5 лет с 50% уменьшением заработанного процента: пожалуйста, чётко и недвусмысленно - не просто "золотишка прикупить", а "покупаем то-то и то-то там-то и там-то по курсу такому-то", с пруфлинками, где это всё можно увидеть и проверить, и насколько просто и с какими комиссиями через 5 лет это можно продать, а также, пожалуйста, укажите - "мой инвестмент будет стоить столько-то в ноябре 2018-го" (если это фиксированный процент) либо "мой инвестмент будет зависеть от того-то и того-то, а посмотреть реальную цену моего инвестиционного пакета можно там-то и там-то", чтоб любой из нас мог независимо видеть стоимость инвестиций,
и после этого начнём считать дни до ноября 2018-го :wink:

Ставки против:

1. Serega, ставка на [url=http://forum.borninussr.ca/viewtopic.php?p=120218#p120218]3902 Silver Canadian Maple Leaf Royal Mint монеты в унцию каждая чистейшего 9999 пробы серебра[/url].

2. ?

_________________
И ещё о Канаде - [url=http://blog.borninussr.ca]читать[/url] и [url=http://radio.borninussr.ca]слушать[/url].


Последний раз редактировалось Sergey Вт ноя 05, 2013 9:41 pm, всего редактировалось 8 раз(а).

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Вс ноя 03, 2013 10:54 am 
Не в сети
Старший лейтенант
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Вс янв 22, 2006 6:23 pm
Сообщений: 8320
Откуда: Toronto
Расчеты достаточно аккуратные, единственное что страховка дома не учтена, а это не знаю, наверное $50-70 в месяц. Я плачу $120, но у меня есть заморочки, которые страховой удобно использовать: четыре входа в дом, из них две скользящих двери, настоящий камин, алюминиевые провода, и собака. Почему-то собака увеличивает страховку, хотя казалось бы должно быть наоборот. Но ОК, предположим, я в два раза переплачиваю. Предлагаю добавить в твои расходы $60 в месяц на страховку, итого $2560.

Замечу также, что по дому есть еще куча расходов, тобою здесь не учтенных, например хош не хош, а газонокосилку надо купить, всякий инструмент, всякие материалы. Минимальные реновейшены тоже надо делать, хош не хош: покрасить там-сям, хотя бы. Дакт клининг надо периодически делать, всякие фильтра-шмильтра менять. На бэкъярде что-то тоже: то ли травку пропатчить, то ли удобрения подсыпать, муравьев погонять (а это все недешево!), плюс практически непрерывно надо то хвоздь забить, то примус починить, то сантехнику/электрику пофиксить. Я уже не говорю о том, что (не дай Бог), крышу надо менять, или пофиксить драйвей, забор... Сейчас посмотрел свои расходы за прошлый год - это $1002.07 только на мелочевку. Это то, что я в ревнивую репортил как затраты на корпорацию, т.е. подтверждается реситами. Электрику же например я платил кэшом, без ресита. И это у меня газонокосилка куплена, инструмент тоже. Крышу я, ессно, не менял, драйвей, забор не фиксил, в эти-то деньги. Вряд ли ты уложишься в $33 в месяц, предлагаю увеличить эту сумму до соточки хотя бы. Ну ОК, для ровного счета, чтобы было $2600 - $73 в месяц.

Оставим за скобками апгрейды, не будем их вообще учитывать, хотя тоже надо было бы как-то. Зафинишить бейсмент, проапгрейдить кухню... Поменять апплаянсы, а иногда и окна, двери, полы, и все такое прочее, о чем у тенанта вообще голова не болит. Поменять lawn. Посадить/спилить деревья, кустики-цветочки, landscaping какой-никакой. Далеко не всегда эти "инвестиции" возвращаются при продаже дома, только какая-то часть, может процентов 60-80. По-моему CreepyDude какие-то такие цифры называл. А это, заметим - деньги очень немалые. Но ладно, будем считать что ты никаких апгрейдов не делаешь, хотя в реальной жизни все что-то делают. И тот, кто купил твой таунхаус, тоже что-то будет делать. Вообще-то, предлагаю хотя бы как-то учесть в 2018 году, что в сумме, за которую дом будет "продан", какие-то реальные затраты на апгрейды тоже сидят. Ну опустим хотя бы немного вниз рыночную стоимость дома (тысяч на 20 хотя бы, и это очень скромно!), чтобы хотя бы попытаться вывести его в категорию "без ремонта". У меня в районе "без ремонта" дома продаются на ~100 тыщ дешевле.

Если все это принимается, то я буду готов дать инвестицию.

ЗЫ
Кстати, под "жизнью в ренте", я предполагал жизнь в аппартменте, что есть существенно дешевле чем $1800 в таунхаусе, но ладно, пусть будет так. Хотя согласись, по логике человека, который экономит деньги, надо жить в аппартменте. Ладно, скрепя сердцем, соглашаюсь на $1800.
Кстати-2. Чего там на север от Elgin Mills за пустырь такой? Может, там гольф клуб будет, и ты об этом знаешь? ;)


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 1:04 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
[quote="Sergey"]...Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента...:

ну тогда потрудись для начала объяснить как:
а) ты будешь свою инвестицию "продавать";
б) куда подевался land transfer tax;
в) че происходит с $700 ($2500?? - $1800) в месяц?

по последнему пункту логично, что твой оппонент инвестирует разницу в тот же "дзинтарс" куда и down payment, так? - так. в течении 5 лет курс будет плавать, так? - так. кто все это будет считать?
_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 1:46 am 
Не в сети
Maniac
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Сообщений: 10146
Откуда: Близторонтье
[quote="Me"]Предлагаю добавить в твои расходы $60 в месяц на страховку, итого $2560.

Да, страховку я упустил.
$2600 в месяц - принимается.

Дакт-клининг и фильтры - ну если ты будешь рентовать этот таунхауз, то тебе самому тоже это придётся делать, вряд ли лэндлорд тебе будет расходные материалы менять.

Газонокосилку и грабли, конечно, придётся самому купить, но опять же, в случае рента этого же дома лэндлорд вряд ли тебе это предоставит - всё= покупать или своё привозить надо будет.

$1000 в год на апгрейды-ремонты, честно говоря, что-то дофига, у меня меньше уходит гораздо (если совсем честно, у меня вообще нисколько не уходит - только вот уже полгода хочу стены перекрасить, но всё никак не соберусь).
А таунхауз выбранный по возрасту таки ближе к моему дому, чем к твоему, оттого твои расходы в данном случае не совсем показательны, по-моему :roll:

[quote="Me"]
Оставим за скобками апгрейды, не будем их вообще учитывать, хотя тоже надо было бы как-то. Зафинишить бейсмент, проапгрейдить кухню... Поменять апплаянсы, а иногда и окна, двери, полы, и все такое прочее, о чем у тенанта вообще голова не болит.
Дом с новыми stainless steel appliances.
Дом, кстати, [url=http://www.torontomls.net/PublicWeb/CL_CF.asp?link_no=51062755.206100&t=l&fm=F]вот здесь посмотреть можно[/url], он там первый в списке. Этот линк перестанет работать через неделю, поэтому вот для потомков данные о продаже (можно кликнуть для увеличения):
[url=http://www.borninussr.ca/images/52goode-1.jpg][img]http://www.borninussr.ca/images/52goode-1s.jpg[/img][/url] [url=http://www.borninussr.ca/images/52goode-2.jpg][img]http://www.borninussr.ca/images/52goode-2s.jpg[/img][/url]

Я б новые апгрейды не закладывал бы, т.к. когда рентуешь этот дом, никто там тебе за 5 лет ремонт делать не будет. И разумеется, деньги на апгрейд никогда не отобьются - это разве что тебе самому приятнее вот так жить, а не так.

[quote="Me"]
Кстати, под "жизнью в ренте", я предполагал жизнь в аппартменте, что есть существенно дешевле чем $1800 в таунхаусе, но ладно, пусть будет так. Хотя согласись, по логике человека, который экономит деньги, надо жить в аппартменте. Ладно, скрепя сердцем, соглашаюсь на $1800.
Кстати-2. Чего там на север от Elgin Mills за пустырь такой? Может, там гольф клуб будет, и ты об этом знаешь? ;)
Тогда можно жить и в бейсменте, ещё дешевле. :wink:
А можно в украинском селе Жулебякино жить, там ещё дешевле будет.
Но с дешевизной и качество жизни понижается.

Про гольф-клуб не в курсе :roll: Вообще без понятия, что там за пустырь и отчего он там вырос. Скорее всего, он там всегда был, ну не застроили ещё :wink: Я помню, в 2000-м на Bayview/Major Mackenzie пустырь был (реально - на North East corner of Bayview/MajorMac бурьяны росли в человеческий рост).

Так что, $2600/1800 и не морочим голову? 1800, кстати, я по нижней границе взял. Там и за 2200 таунхаузы сдавались.
Иначе как начнём в мелочи влазить, то никогда не придём к консенсусу,
это просто идею тогда забросить надо :evil:
_________________
И ещё о Канаде - [url=http://blog.borninussr.ca]читать[/url] и [url=http://radio.borninussr.ca]слушать[/url].


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 2:09 am 
Не в сети
Maniac
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Сообщений: 10146
Откуда: Близторонтье
[quote="Serega"][quote="Sergey"]...Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента...:

ну тогда потрудись для начала объяснить как:
а) ты будешь свою инвестицию "продавать";
б) куда подевался land transfer tax;
в) че происходит с $700 ($2500?? - $1800) в месяц?

по последнему пункту логично, что твой оппонент инвестирует разницу в тот же "дзинтарс" куда и down payment, так? - так. в течении 5 лет курс будет плавать, так? - так. кто все это будет считать?

а) Что такое "как продавать"? Поручил агенту и продал. Или ты о продаже в нашей виртуальной реальности? Тогда смотреть на цены похожих домов в округе. Или, если повезёт, может, именно этот дом будет продан в реальности в январе-октябре 2018-го, вот и увидим.

б) Не знаю :wink: Я вообще-то не платил его, по-моему, при покупке обоих домов, что я покупал. Кто-то может внятно объяснить, когда и кем он платится? Может, это в Торонто только? Правда, не знаю...

в) Да, действительно, выглядит логично. Тогда согласен :roll: Что если посчитать, что мой оппонент инвестирует 2600-1800 = $800 в месяц, но заработанный за 5 лет интерес разделим на 2, т.к. первые 800 будут работать 5 лет, а последние 800 - всего месяц? Т.е. мой оппонент инвестирует $50K на 5 лет (о чём я говорил ранее), и ещё $48K (60 месяцев по 800 долл) на 2.5 года? Либо, для удобства подсчёта (вдруг в первые 2.5 года рынок будет плохой для инвестиций, а вторые 2.5 года хороший) - можно считать, что $400 человек инвестирует по своему выбору (который я хочу услышать) на 5 лет, а ещё $400 откладывает на беспроцентный счёт, тогда вот это несоответствие (часть денег инвестированы сразу, часть потом, часть в самом конце) будет плавно размазано на весь срок - это лучшее приближение, что я смог придумать.
Я уж не беру в расчёт, что при ренте сразу оплачиваешь последний месяц (т.е. 1800 выпадают из инвестиций), бог с ним.
_________________
И ещё о Канаде - [url=http://blog.borninussr.ca]читать[/url] и [url=http://radio.borninussr.ca]слушать[/url].


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 7:14 am 
Не в сети
Старший лейтенант
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Вс янв 22, 2006 6:23 pm
Сообщений: 8320
Откуда: Toronto
Кстати да, Serega прав. Land transfer tax-то забыли. Не знаю, почему ты его не платил. Может, таки платил, да не помнишь?
Плюс, согласен. Как бы надо $400 помножить на 48 месяцев = 19200, и тоже считать как инвестмент.
Риэлтеру при продаже ты сколько % собираешься платить? Налог на Capital gain, ессно, тоже считаем? Ну так, надо договориться на берегу.
При продаже, опять-таки лоеру надо что-то платить. Сколько предлагаешь забить туда?

Про ремонты. Есть ремонты (крыша потекла), есть апгрейды (кухню поменял на более продвинутую). С ремонтами мы разобрались - $73 в месяц, с апгрейдами все-таки непонятно.
Ну все делают какие-то апгрейды, иначе дом продается дешевле. Ладно, я вечером посмотрю твои ссылки, может там дом как у моего соседа, с сауной и полным фаршем, тогда вопрос отпал.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 7:27 am 
Не в сети
Maniac

Зарегистрирован: Пн май 12, 2008 7:48 am
Сообщений: 2005
[quote="Me"]При продаже, опять-таки лоеру надо что-то платить
Там же вроде за все покупатель платит.....хотя я уже точно не помню.

[quote="Me"]Риэлтеру при продаже ты сколько % собираешься платитМожно и без оного обойтись. Но все будет зависеть от рынка в 2018, если дома будут как горячие пирожки улетать - то можно и без агента обойтись.

[quote="Me"]Налог на Capital gain, ессно, тоже считаем?Конечно, по ставке 0%. Это же будет наше основное проперти и через 5 лет ни одна ревнивая не скажет, что это был флип.

А вот income tax с инвестиций наверное придется учесть, тут уже открутиться не удастся.

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 9:19 am 
Не в сети
Maniac
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Чт дек 15, 2005 2:56 am
Сообщений: 2591
Откуда: Торонто
[quote="Me"] Налог на Capital gain, ессно, тоже считаем?

зачем? это ж праймари резиденс
зы - таунхаус новый, ремонтировать там нечего на 73 в месяц

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 9:23 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
а) я предлагаю взять продажи аналогичных юнитов за последние 3 месяца, отбросить самый дешевый и самый дорогой и посчитать среднее. Если таковых нет (за три месяца будет продано меньше 3-х юнитов, то считаем, что "ты в попе"). Плюс $2000 за закрытие сделки лоеру + 5% агенту;
б) land transfer tax при покупке надо учитывать;
в) для простоты учета я бы добавил $48К к principal и умножил capital gain твоих оппонентов на 1.5 (это выходит чуть больше, но мы это уравниваем опусканием сложного процента и нелинейности)

_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 9:33 am 
Не в сети
Maniac

Зарегистрирован: Пн май 12, 2008 7:48 am
Сообщений: 2005
[quote="Serega"]5% агенту;
Это грабеж.....или нормальная цена, когда продать надо быстро. А если продажа терпит (а у нас именно тот случай), то 2.5% - более чем достаточно (можно и дешевле, но будем реалистичны).

[quote="Serega"]Если таковых нет (за три месяца будет продано меньше 3-х юнитов, то считаем, что "ты в попе")Или просто никто не продает в это время :)

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 9:51 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
Гош, всем известо, что недвижимость неликвидна, и это надо учитывать при выборе инвестиций.

_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 10:06 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
[quote="Sergey"] Я "покупаю" условный дом с 10% даунпеймента


я на свои кровные "купил" 4 [url=https://online.kitco.com/products/310401/1_oz_Silver_Maple_Leaf_Monster_Box_(500_coins).html]таких коробочки[/url] (например [url=https://online.kitco.com/bullion/completelist_CAD.html]тут[/url]) и "зарыл" в землю (где не скажу :wink: ).

затратил $50,738.84
[img]http://imageshack.us/a/img7/5131/ot2h.png/[/img]
_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 10:47 am 
Не в сети
Maniac

Зарегистрирован: Пн май 12, 2008 7:48 am
Сообщений: 2005
[quote="Sergey"]И разумеется, деньги на апгрейд никогда не отобьются
Конкретно у этого таунхауса можно отбить деньги на финишинг бейсмента (он же у него вроде не финишиный). Простой финишинг будет стоить где-то $12-15К, еще добавит один полный washroom к дому и пару комнат. Но можно и не добавлять, чем дешевле - тем лучше продастся.

[quote="Serega"]я на свои кровные "купил" 4 таких коробочки (например тут) и "зарыл" в землюПри продаже будем считать 100% Capital Gain, который попадет под...35% income tax?

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 10:56 am 
Не в сети
Maniac
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Сообщений: 10146
Откуда: Близторонтье
[quote="Serega"]
я на свои кровные "купил" 4 [url=https://online.kitco.com/products/310401/1_oz_Silver_Maple_Leaf_Monster_Box_(500_coins).html]таких коробочки[/url] (например [url=https://online.kitco.com/bullion/completelist_CAD.html]тут[/url]) и "зарыл" в землю (где не скажу :wink: ).

затратил $50,738.84

Насколько такая вещь ликвидна?
Кому это можно продать и с какой комиссией?
_________________
И ещё о Канаде - [url=http://blog.borninussr.ca]читать[/url] и [url=http://radio.borninussr.ca]слушать[/url].


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 10:58 am 
Не в сети
Maniac
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Сообщений: 10146
Откуда: Близторонтье
[quote="Гош"]Конкретно у этого таунхауса можно отбить деньги на финишинг бейсмента (он же у него вроде не финишиный). Простой финишинг будет стоить где-то $12-15К, еще добавит один полный washroom к дому и пару комнат. Но можно и не добавлять, чем дешевле - тем лучше продастся.

Предлагаю ничего не добавлять, дабы не усложнять схему и подсчёты, и чтоб не вводить дополнительных условий, в которых позже сами запутаемся :roll:
_________________
И ещё о Канаде - [url=http://blog.borninussr.ca]читать[/url] и [url=http://radio.borninussr.ca]слушать[/url].


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 11:10 am 
Не в сети
Maniac
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Пн апр 11, 2005 10:10 pm
Сообщений: 10146
Откуда: Близторонтье
По поводу land transfer tax: для большинства из нас покупка первого дома (и переезд из рента) - это "first time buyer" процедура. Такие покупки [url=http://www.fin.gov.on.ca/en/refund/newhome/index.html]не облагаются этим налогом[/url].

Изначальный вопрос в этом и был - вот живёт человек в ренте, задумывается о покупке, то ли сейчас купить, то ли время нехорошее, ну все ж говорят, что мы на пике, сейчас падение будет, может, подождать какое-то время? И вот он решает подождать 5 лет, проинвестировав свои 50К и продолжая жить в ренте.

Честно говоря, я бы рассматривал, что этот человек просто решил переждать смутное время "пиковых цен", т.е. он тоже купит, но через 5 лет, и тогда ситуация сравняется. Поэтому продавать нам ничего не придётся. Но т.к. я уверен, что я, купив дом, останусь в плюсе даже при его продаже (т.е. с учётом всех этих расходов на продажу), то я уже и не настаиваю на этом.

Но capital gain на ваши инвестиции - да, это вам заплатить придётся. 35% вычитайте из заработанного интереса.

[quote="Serega"]
в) для простоты учета я бы добавил $48К к principal и умножил capital gain твоих оппонентов на 1.5 (это выходит чуть больше, но мы это уравниваем опусканием сложного процента и нелинейности)

Добавлять что-то к principal - это уменьшать выплаты по моргиджу, уменьшать мои ежемесячные расходы, автоматически разница между нашими расходами становится меньше 800 в месяц, а там и рекурсия начнётся :lol:

Для ещё более значительного упрощения я бы отбросил заработанный моим оппонентом интерес на 48К, который добавит лишь 50% к общей сумме вашей инвестиции, но взамен отбросил бы capital gain tax на вашу инвестицию, который будет около 35% с общей суммы.

Т.е. ситуацию моего оппонента я бы рассматривал как 50К + интерес, заработанный за 5 лет на 50К, плюс 48К с 0% дохода, и capital gain tax included (т.е. более его не считаем) на это всё - вот этой суммой мой оппонент будет располагать через 5 лет.
_________________
И ещё о Канаде - [url=http://blog.borninussr.ca]читать[/url] и [url=http://radio.borninussr.ca]слушать[/url].


Последний раз редактировалось Sergey Пн ноя 04, 2013 11:34 am, всего редактировалось 1 раз.

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 11:34 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
[quote="Sergey"][quote="Serega"]
я на свои кровные "купил" 4 [url=https://online.kitco.com/products/310401/1_oz_Silver_Maple_Leaf_Monster_Box_(500_coins).html]таких коробочки[/url] (например [url=https://online.kitco.com/bullion/completelist_CAD.html]тут[/url]) и "зарыл" в землю (где не скажу :wink: ).

затратил $50,738.84

Насколько такая вещь ликвидна?
Кому это можно продать и с какой комиссией?

там же где и купил или где будет выгоднее
_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 11:38 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
[quote="Sergey"]Но capital gain на ваши инвестиции - да, это вам заплатить придётся. 35% вычитайте из заработанного интереса.

на счет capital gain tax вопрос спорный. эти канадские монеты никуда не репортятся :wink: , плюс они же являются местной валютой, которую я свободно могу перевезти за реку и толкнуть тамошнему брокеру
_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Последний раз редактировалось Serega Пн ноя 04, 2013 11:54 am, всего редактировалось 2 раз(а).

Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 11:41 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
[quote="Sergey"]Т.е. ситуацию моего оппонента я бы рассматривал как 50К + интерес, заработанный за 5 лет на 50К, плюс 48К с 0% дохода, и capital gain tax included (т.е. более его не считаем) на это всё - вот этой суммой мой оппонент будет располагать через 5 лет.

нет. я "буду покупать" теже монеты на $800 в месяц или $48000 за 5 лет. Они будут дорожать или дешеветь.
_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Пари на 5 лет - результаты сверяем в начале ноября 2018-го
СообщениеДобавлено: Пн ноя 04, 2013 11:43 am 
Не в сети
Капитан
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср апр 13, 2005 11:20 pm
Сообщений: 3773
Откуда: Приниагарье
land transfer tax credit дается раз в жизни. маловероятно это "твой" первый или последний дом. потому tax надо учесть

_________________
“I’m not going to censor myself to comfort your ignorance”
"People should not be afraid of their governments, governments should be afraid of their people"


Вернуться к началу
 Профиль  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Эта тема закрыта, вы не можете редактировать и оставлять сообщения в ней.  [ Сообщений: 67 ]  На страницу 1, 2, 3, 4  След.

Часовой пояс: UTC - 5 часов


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Google [Bot] и гости: 2


Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения

Найти:
Перейти:  
cron
Powered by phpBB and Sky Binary Art © 2000-2008