BornInUSSR.ca
http://forum.borninussr.ca/

Покупать ли недвижимость?
http://forum.borninussr.ca/viewtopic.php?f=11&t=6608
Страница 1 из 2

Автор:  Sergey [ Вт апр 19, 2016 9:29 pm ]
Заголовок сообщения:  Покупать ли недвижимость?

Знающие люди, расскажите,
существуют ли сейчас варианты покупки недвижимости, чтоб сдать и оно как бы хотя бы в ноль выходило?
Ну и потенциально чтоб в цене росло (т.е. кондо не хотелось бы).
А то [s]деньги не знаю, куда девать[/s] чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.

И попутно: реально ли / стоит ли / не лучше ли купить недвижимость на корпорацию, а не на себя лично?

Автор:  Nadin [ Ср апр 20, 2016 6:40 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

По первому пункту, тут всегда столько всяких "но" и "если", но в целом - лучше брать, чем не брать. Что и как, другой вопрос, заслуживающий долгих рассуждений, а может даже и пива на дэке :wink:

По второму вопросу, однозначно лучше на корпорацию - и по налогам и по защите собственной задницы от судов. Но тут свои пляски с бубном, под 5% даунпеймента уже не возьмешь, минимум 20%, ну и другие нюансы есть

Автор:  Sergey [ Сб апр 23, 2016 8:38 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Да, на корпорацию труднее моргидж взять, судя по всему...

Ну пиво на деке - так пиво на деке :wink:
Ща только весна начнётся, мусор поразгребаю, чтоб ступить было куда...

Автор:  Ksyuh [ Вс апр 24, 2016 7:34 am ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

А можно как-то присоединиться к беседе? Очень интересная тема для нас...

Пиво принесем, мусор разбребать поможем :)

Автор:  Sergey [ Вс апр 24, 2016 4:43 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

[quote="Ksyuh"]Пиво принесем, мусор разбребать поможем :)
Ну вот это совсем другое дело, таким гостям мы всегда рады :wink:

Автор:  Serega [ Вс апр 24, 2016 7:04 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

почитайте [url=http://www.greaterfool.ca/]Garth'a[/url] на досуге, может вправит мозги

Автор:  Nadin [ Вс апр 24, 2016 8:59 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

В чем-то это рассуждение из разряда на ком жениться - красивой или умной, блондинке или рыжей. Ком-то совсем лучше не жениться, а кому-то рай будет с той, которая никому не приглянулась. Тут столько всяких "но"

Автор:  Данил [ Пн апр 25, 2016 11:35 am ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

I've just bought a condo (to live, not as an investment), so curious to hear thoughts on the market too! :-)

Danil.

Автор:  Nadin [ Пн апр 25, 2016 2:23 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Сереж, пора собирать форум на бэкярде :)

Автор:  Sergey [ Пт апр 29, 2016 10:56 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Мож, в следующие выходные [s]попойку[/s] семинар провести?
В эти выходные я как бы не уверен, где я окажусь.
Хотя в воскресенье могу, наверное...

Автор:  Ksyuh [ Сб апр 30, 2016 6:56 am ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Мы - за! Следующие выходные просто замечательно, но можно и в воскресенье. Если не утром ;)

Автор:  Nadin [ Пн май 02, 2016 7:35 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

на 7е мая у нас уже планы, на 8 надо думать, но можно организовать задуманное вокруг посиделок

Автор:  Ksyuh [ Пт май 06, 2016 1:09 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Нам 8 очень даже удобно. Встречаемся?

Автор:  Sergey [ Пт май 06, 2016 1:11 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Я не забыл, всё держу в уме, но до сих пор не уверен на 100%.
Хотя вроде бы как бы ок :)
Напишу окончательное подтверждение чуточку позже.

Автор:  Creepy Dude [ Сб май 07, 2016 6:54 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

[quote="Sergey"] чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.


Интересно, что же это такое вот-вот начнётся?

Собираетесь завтра? Могу поучаствовать в обсуждении вопроса ;)

Автор:  Sergey [ Сб май 07, 2016 7:13 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Приезжайте, конечно.
Мнение специалиста будет особенно интересным :)

Автор:  Бойцовый кролик [ Вс май 08, 2016 8:00 am ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

[quote="Sergey"]Приезжайте, конечно.
Мнение специалиста будет особенно интересным :)Аккуратней, кУпите еще по пьяни пару кондо у специалиста :)

Автор:  Старый Ко [ Ср май 11, 2016 4:04 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

[quote="Sergey"]Знающие люди, расскажите,
существуют ли сейчас варианты покупки недвижимости, чтоб сдать и оно как бы хотя бы в ноль выходило?
Ну и потенциально чтоб в цене росло (т.е. кондо не хотелось бы).
А то [s]деньги не знаю, куда девать[/s] чувствую, что надо что-то прикупить, пока не началось.

И попутно: реально ли / стоит ли / не лучше ли купить недвижимость на корпорацию, а не на себя лично?

Об иммиграции, ситуации на рынке недвижимости и с отмывом денег из Китая и т.д. вы уже по радио слышали на днях? Это никуда не денется. Иностранный денежный поток для скупки жилья, обдираловка местными агентами. Никто это не будет прикрывать.

Лучше брать в ноль, но несколько. Чем больше домов, тем чаще на их рефинасирование будете брать ещё один.

Варианты покупки и сдачи в ноль все равно существуют без большого риска, когда у вас достаточно денег. Наличных или в долг, с выплатой интереса. Берете стоимость дома, сравниваете с тем сколько у вас на даунпаймент и моргиж.
Дом - миллион. У вас стольник налом, девятсот моргиж. Выплата за моргиж - две в месяц. Дом сдается за две с половиной, плюс утилиты, страховка съемщиком тоже оплачивается. Шесть тысяч на руки, но у вас налог на недвижимость - шесть. Ноль. В лучшем случае.

Списывать с налогов расходы по поддержанию рентовочного жилья вы можете без inc.
Единственное чего я не знаю это как быть если надо соскочить до того как дом вырастет в цене раза в два. Одно дело после десяти лет продавать, а другое дело через год, два.
Пример. Таунхаус за два года вырос на шестьдесят тысяч. Сейчас продавать - двадцатку агентам, сорок остается, но ведь CGT налог с сорока надо платить. А если вас эта продажа подвигает в другие рамки подоходного налога? Может ли inc помочь, не знаю.

Автор:  Sergey [ Ср май 11, 2016 4:09 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

[quote="Старый Ко"]
Дом - миллион. У вас стольник налом, девятсот моргиж. Выплата за моргиж - две в месяц. Дом сдается за две с половиной, плюс утилиты, страховка съемщиком тоже оплачивается. Шесть тысяч на руки, но у вас налог на недвижимость - шесть. Ноль. В лучшем случае.

Схема рушится, когда выясняется, что на 900К моргиджа платить отнюдь не 2 тысячи в месяц, а скорее 4-5 :roll:

Автор:  YC7 [ Чт май 12, 2016 8:55 pm ]
Заголовок сообщения:  Re: Покупать ли недвижимость?

Рабочая схема - очень округленно каждые 250К моргиджа соответствуют 1К расходов в месяц. Если округлить и купить кондо в даунтауне за 300К без паркинга (50К своих + 250К моргиджа), то чтобы выйти в ноль его надо сдать за 1500 (отбив кондо фи и налог на недвижимость). Мне субъективно кажется, что таких вариантов ('золотое правило' 1:200, или 1500:300К) сейчас реально нет или крайне мало (что говорит, что смысла в инвестменте нет). Не получится найти за 300К, то что можно сдать за 1500. Я думаю, что даунпеймент должен быть 25% (а не 20%), чтобы выйти в ноль сегодня. Или покупать надо было 5 лет назад, чтобы при 20% своих выходить в ноль сегодня.

Мы покупали осенью 2010 'преконстракшн' кондо в даунтауне за 337К (1+ден, 585 кв футов плюс балкон, локер, паркинг), его построили летом 2014 и заселили, моргидж дали весной 2015, когда весь дом достроили и приняли. Мы сдаем сейчас за 1800 (в 2014 - за 1700, в 2015 - за 1750), что при даунпейменте в 25% и моргидже на 30 лет, дает небольшой, но приятный позитивный кэш-флоу (при даунпейменте в 20% на 25 лет - это было бы в районе нулевого варианта). Продавать не планируем, дочь осенью начнет учиться в университете, подержим еще года четыре квартиру и передадим ей. Брали не спекуляции ради.

Лично я думаю, что низкие ставки по моргиджу будут продолжать разгонять цены в Торонто в ближайший год-полтора точно. Покупка недвижимости все еще привлекательна, но не так как 5 лет назад. Квартиру в хорошем месте даунтауна пересдать нетрудно. Думаю, что с таунхаусом или домом в пригороде расчет надо делать не на позитивный кэш-флоу (с этим будет труднее), а на рост цен (что наверное случится и будет выгоднее, чем кондо). Но мне представляется, что рост процента по моргиджам мгновенно остановит рост цен на недвижимость или, скажем так, сильно замедлит (и тогда последними пострадают кондо). Крах рынка недвижимости Калгари показывает, что не все зависит от процентных ставок. Я думаю, что пока не рухнул Ванкувер, в Торонто ничего плохого не случится. В хорошем месте хороший проект брать можно, но хороших цен чего-то нет, исчезают как-то.

Оформлять ли на корпорацию? В большинстве случаев это не имеет смысла для среднестатистической ситуации (1-2 рентальных объекта, нужен моргидж, корпорация не купается в деньгах). Корпорация не защитит от исков, удорожит бухучет, но может снизить налогообложение при перепродаже (а может и не снизить, зависит от ставки личного подоходного).

Страница 1 из 2 Часовой пояс: UTC - 5 часов
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
http://www.phpbb.com/